Nguồn cung đến từ doanh nghiệp nội địa
Báo cáo của Savills mới đây cho thấy, trong giai đoạn 2020 – 2022 doanh thu ngành thực phẩm tươi tại Việt Nam đã tăng 6,3%, từ 40,4 tỷ USD vào năm 2020 lên 45,7 tỷ USD vào năm 2022). Bên cạnh đó, thị trường thương mại điện tử Việt Nam giai đoạn 2017-2022 cũng đã chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể tới 21,5%. Sự phát triển này đã thúc đẩy mở rộng của các dịch vụ bổ trợ. Có thể kể tới ngành vận chuyển đồ ăn cũng đã có tốc độ phát triển nhanh tới 5,5% trong giai đoạn 2020-2022. Thị trường kho lạnh tại Việt Nam cũng được đánh giá có mức tăng trưởng tốt nhưng vẫn đang ở mức quy mô nhỏ với hơn 40 dự án, tổng diện tích khỏng 460 nghìn m2 (tính tới năm 2022). Nguồn cung kho lạnh hiện nay cũng nhỏ và tập trung chủ yếu ở các thành phố lớn.
Thị phần nguồn cung bất động sản kho lạnh tại Việt Nam
Tại miền Nam, theo thống kê của Savills, nguồn cầu chủ yếu của thị trường kho lạnh đến từ thực phẩm, hải sản và chế phẩm bán lẻ. Số liệu tại Báo cáo BĐS kho lạnh Châu Á – Thái Bình Dương của Savills cũng chỉ ra đa số nguồn cung kho lạnh tập trung tại TPHCM cùng các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dưng, Long An,… với tổng diện tích chiếm 87% nguồn cung của cả nước. Tại thị trường phía Bắc, trong vài năm trở lại đây, Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh đã ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung kho lạnh. Cũng theo báo cáo của Savills, giá thuê kho lạnh tại các thị trường cũng khá đa dạng, TP HCM có cơ cở vật chất tốn hơn đi kèm nhiều dịch vụ giá trị gia tăng nên mức thuê cao gần gấp đôi so với các khu vực khác. Minh chứng cho điều này, ông Thomas Rooney, Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Công Nghiệp, Savills Hà Nội nhận định, giá thuê kho lạnh trung bình tại Việt Nam đạt 22 USD/ tấn/ tháng nhưng tại TP HCM con số này đạt tới 50 USD/ tấn/ tháng.
Ông Thomas Rooney, Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Công Nghiệp, Savills Hà Nội
Về nguồn cung kho lạnh, hiện nay, chủ yếu nguồn cung đến từ các doanh nghiệp nội địa với các đơn vị như Phan Duy, An Việt, ABA Cool Trans , Hùng Vương,… Bên cạnh đó cũng có góp sức của một số doanh nghiệp nước ngoài như Lineage Logistics, Lotte Logistics hay SK Logistics. Tuy nhiên, ông Thomas Rooney cũng cho rằng tình trạng cung vẫn chưa đáp ứng được cầu. Đặc biệt, khi sự tăng trưởng của nền tảng thương mại điện tử Việt Nam cùng với thói quen mua sắm trực tuyến sẽ khiếp áp lực lên công suất kho lạnh ngày càng lớn. Năm 2022, tỷ lệ lấp đầy kho lạnh trên cả nước đã đạt tới 88%, ở các thị trường lớn như TP HCM, Long An, Bình Dương, Bắc Ninh con số này ở mức trên 90%. Tỷ lệ này được sự báo sẽ còn gia tăng mạnh mẽ hơn nữa.
Lý giải về điều này, ông Thomas Rooney cho rằng sự thay đổi thói quen tiêu dùng sẽ là động lực chính thúc đẩy tăng trưởng kho lạnh là dịch vụ logistics trong dài hạn.
Phân khúc kho lạnh cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro
Với mức tăng trưởng 12% mỗi năm, dự báo đến năm 2025, phân khúc bất động sản kho lạnh tại Việt Nam sẽ đạt giá trị 295 triệu USD. Tuy nhiên, đánh giá về phân khúc này, ông Thomas Rooney cho rằng, dù đã có sự đầu tư liên tục từ các doanh nghiệp tư nhân cả về công nghệ mới và hệ thống tự động hoá nhưng theo ông Thomas Rooney, dịch vụ vận chuyển và lưu trữ của chuỗi cũng cần được cải thiện.
Cùng với đó, sự phức tạp về hệ thống vận hành của kho lạnh cũng yêu cầu vốn đầu tư và chi phí vận hành cao hơn các loại hình thông thường, dẫn đến việc cần nhiều thời gian hơn để thu hồi vốn.
Còn theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield nhận định, thị trường kho lạnh ở Việt Nam hiện nay vẫn còn non trẻ và manh mún. Bên cạnh đó, việc quản lý dây chuyền kho lạnh trong nước còn thấp kém, dẫn đến việc đáp ứng nhu cầu chưa hiệu quả và chi phí cao. Từ thực tế này, bà Trang Bùi cho rằng, trong trung và dài hạn, việc phát triển cơ sở hạ tầng như các trung tâm hậu cần và kết nối đa phương thức sẽ là chìa khóa cho chuỗi cung ứng lạnh.
Tuy nhiên, do sự khan hiếm của từng loại kho lạnh chuyên dụng, nên bà Trang Bùi dự đoán, nhiều khả năng cầu sẽ vượt cung nên khả năng tăng giá sẽ còn tăng cao hơn nữa. Mặc dù phải đầu tư chi phí thiết bị kho lạnh đắt đỏ như chi phí lắp đặt vật liệu cách nhiệt, máy móc cao nhưng giá thuê ở mức cao là động lực khiến các nhà đầu tư sẵn sàng xây dựng các dự án kho lạnh mới. Từ đó, bà Trang Bùi gợi ý, các nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản có thể xem xét và chuyển đổi nhà kho thông thường thành kho lạnh để khai thác chênh lệch phí thuê.
Dự báo đến năm 2032, tổng vốn đầu tư vào kho lạnh có thể lên đến 5 tỷ USD, tương đương tốc độ tăng trưởng kép hàng năm đạt 12% trong giai đoạn 2021-2028.
Tuy nhiên, Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Công Nghiệp, Savills Hà Nội ông Thomas Rooney lại khuyến cáo, các quy định về an toàn và sức khỏe đối với kho lạnh được thắt chặt vì đặc thù của các sản phẩm được lưu trữ lạnh. Thời gian để xây dựng kho lạnh cũng thường kéo dài và chi phí cao gấp 2 - 3 lần so với nhà kho thông thường, các quy định và quy trình xin giấy phép đối với loại hình này cũng vì thế mà trở lên khó khăn, nhất là đối với các nhà đầu tư mới tham gia vào lĩnh vực này. Vì vậy, các nhà đầu tư kho lạnh thường là các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và bề dày kinh nghiệm.
Để tiến hành đầu tư, ông Thomas Rooney cho rằng nhà đầu tư cần xác định được rủi ro như các vấn đề có thể xảy ra trong quá trình vận hành, biến động kinh tế.
“Với các kho lạnh được đầu tư bài bản, thiết kế tốt, vị trí đắc địa và chi phí vận hành được tối ưu sẽ có sự vượt trội đối với các đối thủ cạnh tranh, từ đó cũng thu hút được các giao dịch và đầu tư từ các doanh nghiệp lớn trong tương lai”, vị chuyên gia cho biết.
